旅游城市和房地产,旅游城市和房地产的关系

1. 关于旅游城市的房地产市场前景，你认为三亚、青岛、威海有何异同？
2. 为什么说现在坚决不能买公寓、商铺和旅游地产呢？
3. 旅游房地产和普通房地产有什么区别？
4. 你如何看待贵阳一些打着旅游名号的房地产？发展前景如何？
5. 大理和丽江，哪个城市的房地产发展更有潜力呢？

关于旅游城市的房地产市场前景，你认为三亚、青岛、威海有何异同？

老龄化社会即将到来，三亚以其无以替代的冬季优势傲视全国，潜力大于青岛、威海。注意，切莫以为自己没钱别人就没钱，手里有闲钱的北方老人大把，对这部人来讲，冬天去三亚也是刚需。青岛经济社会发展程度高，房产增值潜力大。威海也不错，不过只能屈居三亚、青岛之下了。表象就是房价高低排序，不要说是炒高的，炒首先要有炒的价值，炒能推高每个城市的绝对高价，却改变不了价格位次。

为什么说现在坚决不能买公寓、商铺和旅游地产呢？

因为你没有被限购、还有购房名额，所以让你不要买公寓、商铺，买住宅才是你现阶段该干的事！

等你赚够了钱，住宅买够了，也没有名额再购买住宅房产了，买豪宅别墅或大面积不限购的住宅房产又不是你的追求，届时又正是需要做资产配置的时候，就可以适当的买公寓、商铺和旅游地产了。

①公寓，小面积租金收益相比之下高于住宅，对于买家来说、要么买一套纯自用型个人工作室、公寓经营者（整层以上购买）、或者纯投资用房；

②商铺，好铺养三代、更适合经营者、企业自用（资产配置）、以及纯投资用房的群体购房者；

③旅游地产，候鸟型房产，买的房子更多是情怀。

总之，说者无意、听者有心，买房不适合所有人，买公寓、商铺、又或者旅游地产不适合所有人，但总会有适合购买的人。

不买商铺和旅游地产可能是因为这几年的疫情导致经济状况不好，很多商铺租不出去，旅游业更是受到重创吧。现在商铺的卖价还是很高，但是因为难租出去，成本很难回本，作为投资来说不是很划算。不买公寓我个人理解为公寓现在的房产证好像不是七十年，而且很多公寓水电都是按照商业用水用电来收费的，所以不划算。如果产权和住宅一样，水电也不是很贵，那其实买个公寓还是很不错的。

房地产投资主要是两个方向：第一刚需，比如自住房；第二投资，比如二套住房、公寓、商铺和旅游地产。

如果是刚需，那没问题，不管便宜还是贵，你都要住啊，冬天难道为了买个便宜的羽绒服，每天让自己被冻得瑟瑟发抖吗？

如果是投资，就需要慎重考虑。投资需要考虑的因素是：投资回报率；如果回报率低，甚至还亏本，那肯定不行；如果投资回报高，那为什么不呢？

先说公寓，公寓属于商住两用性质，可以自己住，也可以当商铺使用。如果是为了自己住刚需，经济条件允许，优先考虑住宅，实在不行再考虑公寓。

公寓作为居住地，优点是比起普通住宅要便宜；缺点是产权年限少，经常是40年；水电很多地方走的是商业方向，贵；居住环境相对复杂，有很多商家入住。还有一点不能落户。

如果是投资的话，交易费率比较高，投资升值空间没有住宅好，所以慎选。

商铺，考虑两个方向：第一是未来资产升值；第二是日常的租金回流。

资产升值，主要是看当地经济的发展状况，普通人不好判断。重点放在资金回流上，好的商铺是可以给你提供稳定的现金流的，但前提是你的买个好位置的商铺。大型商业中心不用考虑，早被资本瓜分殆尽了，重点关注一下居民小区附近的底商，商铺的未来和小区的未来密切相关，考察好了再下手。

旅游房地产和普通房地产有什么区别？

旅游房地产和普通房地产的区别在于购置旅游房地产的人 一般是报有投资的念头利益对他比较重要 他只会考虑这个地方值不值的投资 能不能给他创造利益 没有感情的一丝投入

购置普通房产的人他会考虑到孩子上学 父母看病 夫妻购物 等等一些 他不在乎钱多少 只在乎家人能不能在这里过得舒适 方便

旅游房产和普通房产 其实就是理性和感性的区别

旅游房地产是近几年比较热门的房地产发展方向，比较热门有碧桂园的公主湾、绿城的桃李春风等等。这个也是因为借助于***推荐的ppp的延伸。一方面激活了旅游***，实现了地方的发展。如果再借助***的力量，这样资产是有利可图的。其实现方式有租借、后期区域发展等。

这类资产主打小户型、配以特色产业，是资产富裕的人群、追求生活品质人群的可配资产的地方。投机性较大，不建议普通群众购买。

普通房地产是大家熟悉的居住性房产。

此类房产产品丰富，可选性大，也是房地产公司的主要利益所在。此类房地产还有一个特点就是保值率高。所以建议普通群众还是以此类产品为主要投资方向。

旅游房地产可以理解为“分时度***”，英文叫“TIMESHARE”，相当于每一个购买者将自己的使用权进行交换，以实现在更多其他的旅游目的地度***。

你去玩的时候可以自己住，不去的时候租出去赚钱，现在智富环球在泰国华欣就有这样的项目，投资收益年化8%以上，还有免费酒店住宿。可以了解下。

旅游地产侧重于投资和度***，一般都在自然***比较好的地方，比如一些自然景区，或者景区周围，或者靠山，靠海，靠湖等等，主要用途为休闲度***养老，兼顾投资升值功能。

普通住宅主要侧重于居住功能，不管是刚需客户还是改善型客户。当然普通住宅也能有投资收益的功能，部分还有学区房的作用。

你如何看待贵阳一些打着旅游名号的房地产？发展前景如何？

旅游地产开发商两做三件事，一是花钱建游乐设施贴血本经营让人流量增大营造山青水秀环境优美很有人气的样子。二是建房子让买房子的人以为环境好设计好价格低商机来了机不可失最后卖了房子。三是卖房子赚了大钱旅游开发营运亏了小钱最终赚了钱拍***走人。最后人去楼空出现一堆鬼屋

这个问题很敏感，因为比较容易涉及到利益冲突，所以我回答里面尽量不会提具体的房开、地段和案例，但背后的逻辑和规律是有价值的。

贵阳素来以旅游城市闻名，不管是北面的观山湖区（当然现在的观山湖更侧重于核心商务区），还是南面的花溪，旅游的名片都是很难割舍的。

△贵阳青岩古镇景区

然而，和一般的游客不一样，房开对于旅游的情有独钟，可能并不是在于旅游景点的潜力和后期的开发规模，而真正看中的，很可能是颇具性价比的地价。因为贵阳比较大的知名的旅游景区，好几个都离市区主城区有一定地理距离，比如南部花溪的青岩古镇，西北面清镇的红枫湖、百花湖等。

房开在旅游景点周边拿地，或者直接以旅游为名号开发地产，是否具有前景，其实不一而足。

△贵阳清镇红枫湖景区

有几个问题是不得不考虑进来的：

1、旅游景区周边，一般会限制建筑高度和人居密度，而且地处远郊，对楼盘的商业配套，可能后续的繁华度就会受到一定影响。

大理和丽江，哪个城市的房地产发展更有潜力呢？

在丽江8年了，在地产方面，我个人更看好大理，因为丽江城市过小，发展过于局限。从宜居的角度，丽江和大理都很不错，但最最重要的是2点，丽江的教育和医疗真的太差了，没法和大理去比。。还有现在中缅，中越，中泰铁路，全部经过大理，在到昆明，而没经过丽江。

这两个城市都是以旅游闻名，也依托于旅游业的发展，那我们就看看，两座城市的旅游业发展如何。

从旅游业来看丽江旅游业近五年来稳稳的压大理一头，但从增长数据来看，近两年大理同比增长要高过丽江不少，所以二者在旅游业发展基本相同。

从近一年二市房价来看，大理房价远远高出丽江，而增长率也高，说明大理的房地产行业在这一段时间内发展潜力是优于丽江的。但二者旅游业水平相近，不排除未来丽江有更大增长空间的可能。

都差不多吧，我自己就情愿选大理，经济比丽江强，海拨低了400米，紫外线没丽江强，白族人也比纳西人善良，交通也比丽江便利，只是机场航班再多点就好了，不过明年动车通了就无所谓了。

如果从旅游地产项目上讲，丽江发展时间很长了，已经过了黄金阶段的投资期，随着这两年旅游乱象负面影响的增多，丽江的游客人数已经大不如前，而大理发展这两年才开始，今年***投入巨大的资金和精力治理环保，相信大理的生活环境会更好，随着明年高铁的开通，及新机场的兴建，来大理旅游的人数会激增，而且丽江适合旅游，大理更适合旅居，从这两年来大理买房的人数上可以看出，外地人占了一多半，所以从房地产的角度来讲，大理投资前景会好过丽江。