三四线旅游城市投资商铺,三四线城市的商铺

1. 在四、五线城市投资商铺可以吗？
2. 三四线城市商铺可以投资吗？你怎么看？

在四、五线城市投资商铺可以吗？

这几年来，财说得明白一直都持有一个相同的观点，不管在文章里面还是在课程里面，也反复强调过这个观点，要谨慎对待投资于商铺，尤其是中小城市的商铺不能投资。

身边不止一个朋友，以比较便宜的价格投资过一些这些中小城市的商铺，对于他们来说投资于房产，需要的资金量太大，也受到名额的限制。几十万可以买一个商铺，又一直听说一铺养三代，所以有些人心动，就买了商铺。

其中有不少商铺根本就租不出去，或者租出去，租金也很低。即使也有一些商铺，租金还不错，但是比起同期的住宅类房产，上涨幅度就远远的不如。

以某一位朋友的例子来看，他在绍兴买了一个小商铺，5年过去了，据中介所说现在上涨了大约50%，但是如果5年前买了房子，现在已经涨了三倍。

有一些买商铺，不是买临街的门面房，而是买批发市场之类的。

有一位朋友在某某建材城买了两个商铺，在购买的时候，对方说好了统一经营。但是等所有的商铺都卖完之后，却发现招租困难，所以就使用免租的方式。

免租则意味着业主投资购买了商铺没有租金收入，但是管理班照样收管理费。

等到免租期满，正式要开始收租金的时候，因为生意不太好，很多商家不愿意继续租。有一些商家生意还行的，继续做了一段时间，因为其他商家退出，留下来的商户生意也受到影响，所以最后也没有租了。

几年过去了，这个建材城成为了一个空城。

 一般来说，社区外面的底商价格高，租金能高出不少，而社区里面的底商因为只能面向社区内部居民，价格相对较低，租金也低不少。

    商铺投资多数是买来出租的，所以租售比就特别重要。目前银行存款五年期利率已经可以达到5%的年收益率，商铺有折旧，并且只有40年的土地使用权，所以对于回报率的要求要更高一些，达到7%-10%为最佳。

    相应的，租售比不能低于5%，当前租金如果能够在15年之内拿回全部本金较为合理。超过这一水平，投资价值就不大了。

    实际上，现在不管是住房还是商铺，租售比多数城市都低于3%，从理财投资的角度分析，已经没有投资价值了。

    商铺因为过户费很高，流动性很差，税费占到总价的10%以上，接盘侠相对更难找。

    以一套60万元的商铺来看，租金往往不过2万元，租售比3.33%，要想回本就得30年。不要只考虑每年涨房租，要知道租金不是房东说了算，租户赚不出来自然就会弃租，每年空几个月还不如不涨。

    总而言之，2018年之后尽量不要投资房产了。现在实体店生意难做，不仅仅是网购冲击影响，线下市场饱和，竞争加剧，房租和人工高都是重要原因。

    投资了租不出去，租出去租金不高，都是不可避免的难题。

主要看商铺所处的经济大环境如何，未来是否有上涨的空间，预期上涨幅度有多大等。

在不考虑租金上涨的前提下，***设十年后店铺总价不变，依旧是24万，根据现金流折现模型，得到内部收益率约为10.57%，算得上是一个不错的收益率了。

由此可见，如果该地段的商铺不是处于经济下行的环境中，而是租金稳定甚至有升值空间的话，初步判断是值得购买的。

一定要注意是内铺还是外铺，内铺就不建议投资了，主要是风险太大了，因为是返租的，那么就是要看它的经营情况了，如果经营不好，后续的返租只能停在合同上，难以延续返租，只能走***之路！内铺不能独立经营，不能自己管理，只能统一经营，统一管理，自己的物业不受自己的控制，后续麻烦太多了！

从金融属性来说，也不能投资内铺，大部分的银行是不接受商铺是内铺的抵押！银行内部不认可这类资产，因为它属于无分割隔离产权！买的时候可以***，那是由于银行和开发商之间的按揭***，***还完，自己再去***，银行就不认了！

建议要投资就投资临街独立商铺，自己打理，自己说了算！这样的资产也有金融的属性！

四五现的商铺是可以投资的，主要理由如下：1，进房商铺一般就比一二线的那些便宜，现在国家进行新农村建设，未来的发展是可以预见的。

2，现在是全国一盘棋，创业不但是在沿海地区，内陆包括三四线城市都兴盛起来，未来年轻人的发展会趋向小县城小城市发展。

3，现在国家大力推动中西部的发展，中小城市发展迅猛，生产生活经商环境大大改善，这些商铺的升值空间潜力巨大，很值得投资。

三四线城市商铺可以投资吗？你怎么看？

最近一段时间，总是接到竹岛某大商场步行街出售商铺的电话，可谓不胜其扰。于是结合自己在之前选购商铺时的一些经历进行了梳理，所谓旁观者清，希望对正欲入手商铺的兄弟姐妹起到一点参考作用。

2014年时，在火车站周围一个大型在建商场开始销售商铺，沿街商铺的动辄百平的面积就足以让人怯步，售楼员极力推荐的是10-80平左右的商业内铺，说直白就是商场内的某个小区域。记得当时给看的平面图上密密麻麻的进行面积不同大小的分割，靠近电梯和门口的价格稍贵。开发商主打的是靠近三总站的地理优势，交通枢纽附近将有大量的消费人流，继而给购买商铺业主带来丰厚的收益。

此外，开发商推出的销售方式也很有特点，开发商承诺返租商铺并且统一对外出租管理。以10年为期限，前3年返租款直接从销售款中扣除，第4-5年每年返租8%，之后每年按照市场价进行对外承租，在第11年如果不想继续投资可以一次性按照购买价1.3倍卖给开发商。面对如此优惠的条件，购买者在销售人员的“鼓励下”很难把持得住。当时经过考虑，没有出手购买，前不久路过时特意进去看了下，一楼大厅里空荡荡的摆着几个移动式的卖衣服的货架，通往二楼的扶梯也看不出有用过的痕迹。

可以投资的，经济好的时候肯定没有一线收益高，但是肯定收益。不信就去小城市看看，干生意的人多，县城的人都往小城市跑，所以肯定能租出去有收益，收益比银行定期高。人口流失这个问题我感觉就是扯淡，经济真的差了，大量人会从一线城市回流，依然有市场。现在很多人都是一线挣钱，三四线买住房，就是个退路。将来经济发展差，大量失业出现，这部分人肯定回来消费。况且三四线门面比一线要便宜的多，建议买。

首先，从宏观上说：从平均水平看一线城市和准一线城市的投资回报率和抗风险能力会优于三四线城市，在资金充裕的情况下，如果要投资，肯定首先推荐您考虑一线城市房产。从回报率来说，不断的人群聚集效应会让一线和准一线城市爆发更多的人口核心点，形成多中心态势（如成都），相应商铺盈利的机会也就更多。其次，从长期的人口迁移来看，三四线城市的人口流出会逐渐导致城市人口聚集地失去活力，即使短期有盈利机会，长久来看，也可能面临商业失活的风险。商铺依赖租金实现投资回报，需要的价值实现时间较长，因此，如果长远存在风险，三四线城市商铺本身的投资价值就会打折扣。

其次，从产品资质上看：商业活性、商铺口岸和回报率核算是商铺本身是否有投资价值的依据。在这种逻辑下，也可能出现一线城市的灯下黑商铺（地段好，口岸差，无人问津），也可能出现三四线城市的商铺爆款，比如商业中心强人流口岸的小商铺，我曾经在四川资阳核心区调研过某项目，当时也达到了一开业商铺价格就翻倍，比某些一线城市回报率更高。

所以，并不是绝对的三四线城市不值得投资，主要还是取决于投资回报率。

如果考虑在三四线城市投资商铺，给您几个建议：

首先：不熟悉的地段不要考虑，因为投资不熟悉区域的商铺跟***差别不大。

其次：一定要进行周边租金调研，而不要被售楼人员的计算公示引导，因为销售人员一般取样的商铺都是有选择性的。租金年回报率起码要达到百分之五，否则谨慎考虑。

再次：最好买现铺，因为商铺未呈现时会有很多不确定因素，任何一个都可能给商铺带来巨大影响。

最后，即使是核心地段，还要好好考察动线，避免买在了人流到达不了的地方。

以上为微薄建议，请做参考。

我在四线城市，我觉得我们这越来越多的商铺出现了没人买，没人租的地步，不知道什么原因，可能是越来越多的人把精力放到网上了。有了网络自己可以找个租金便宜的地方，去做。现在租金也是一直再涨。租不起了。

三四线城市商铺主要看地段，三四线城市区别于一线城市的是人员数量区域性集中，一线城市消费较高，而且差不多的地方客流量都不会很少。选择三四线城市投资商铺还是要多了解当地的消费习惯，和代表性的商业圈，停车位数量等，随着私家车的增多，商铺停车位成为一个重要指标，要不然来你这车没地方停自然就不来了。

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